A compra do primeiro imóvel

Bom, este post será um resumo do que aprendi sobre a compra de uma casa aqui no Canadá.

Vamos usar a ferramenta do RBC (Royal Bank of Canada): Mortage Payment Calculator

Então vamos prosseguir com o seguinte cenário:

Digamos que você tem um salário de C$ 60.000,00 (sessenta mil dólares canadenses) por ano bruto e você deseja comprar um imóvel no valor de C$ 200.000,00 (duzentos mil dólares canadenses). Como, os bancos e instituições financeiras, irão calcular a sua capacidade de pagamento e verificar se você pode ou não adiquirir este imóvel?

Seu salário bruto por ano:
C$ 60K ($ 60.000,00)

Valor total do imóvel (usado)*:
C$ 200.000,00

Taxas municipais:**
C$ 2040,00

Taxa escolar:**
C$ 458,00

Então o banco ira verificar o seu GDS (Gross Debt Service Ratio) e TDS(Total Debt Service Ratio), pega o menor resultado que será a sua capacidade de pagamento. Mas como se calculam esses dois fatores. Vou explicar abaixo:

Considere que todos os valores são anuais.

GDS

60.000,00 x 32% = C$ 19.200,00

Max. GDS
C$ 19.200,00
Menos taxas municipais
C$ 2498,00 (taxa municipal + escolar)
Menos média de água, eletricidade e aquecimento
C$ 1344,00

19.200 - 2498 - 1344 = C$ 15.358,00 (Pagamento máximo por ano basedo no seu GDS)

Por mês ficaria em C$ 1279,83 o seu GDS

Agora é a vez do TDS, que na prática apenas considera o seu consumo médio mensal de outras despesas e subtrai do valor obtido do GDS (cálculo anterior) e para o TDS o valor considerado é de 40% do seu salário bruto.

Vamos supor que é de C$ 1.300,00 dólares o que você gasta anualmente em despesas. Ficaria assim a conta:

TDS

(60.000 x 40%) - 2498 - 1344 - 1300 = C$ 18.858
(Pagamento máximo por ano basedo no seu TDS)

Por mês ficaria em C$ 1571,50 o seu TDS

O banco então iria considerar o menor valor dos dois, que neste caso seria o GDS e esse seria o valor máximo que você pode pagar por mês. O valor de C$ 1.279,83. Com isso em mãos vamos, fazer um cálculo, baseando-se que você pretende financiar o imóvel em 25 anos.

Usando a ferramenta do RBC (ver acima), ficaria assim (clique na figura abaixo para maiores detales):

Após clicar no botão «calculate», você terá como resultado o valor de C$ 1.061,83 por mês. Ou seja, está dentro da sua capacidade de amortização.

Bom, agora falta alguns detalhes que você deve estar se perguntando e talvez não estejam muito claros, de acordo com a figura acima. Vou explicar sobre os campos que não são intuitivos:

"Rate type" - Fixa ou variável. Se optar por fixa você terá a segurança de pagar sempre o mesmo valor e variável, quer dizer que sua parcela será sempre diferente, acompanhando o mercado. Se o mercado estiver bom pode pagar menos, senão em tempos de crise vai subir.

"Interest term" - É o período que você estará pagando apenas os juros do seu financiamento, isso geralmente é feito em três anos, mas depende de cada um. No final deste prazo, você pode refinanciar e até mesmo negociar melhores condições com o atual banco que você fechou ou até mesmo ir a outras instituições financeiras procurar melhores taxas e condições.

"Amortization period" - É o tempo, de fato que você irá pagar sobre o montante total.

Após pressionar em calcular você terá mais detalhes e valores de quanto seria se pagasse por semana, a cada quinze dias. Pagar a cada quinze dias é melhor pois são mais pagamentos por ano e isso quer dizer, menos juros a pagar no final.

Outra coisa que importa mencionar é o valor de entrada. Aqui, muitos bancos usam de 5% a 20% no mínimo. Sendo que para entradas abaixo de 20% você terá que pagar o seguro que seria o equivalente a 2% de 90% do valor do financiamento. Neste caso:

((C$ 200.000 x 90%) x 2%) = C$ 3.600 que iria alterar o seu TDS, se você der C$ 10.000,00 de entrada (5% do valor total do imóvel).

TDS (com 5% de entrada)

(60.000 x 40%) - 2498 - 1344 - 1300 - 3600 = C$ 15258,00
(Pagamento máximo por ano basedo no seu TDS)

Por mês ficaria em C$ 1271.50 o seu TDS

Isso iria diminuir um pouco sua capacidade de pagamento, mas ainda assim estaria apto a comprar o imóvel, pois a parcela seria de C$ 1.008,73 pois estaria financiando C$ 190 mil.

Outro detalhe é que aqui no Canadá, se você tiver um plano de aposentadoria privado (RRSP, ou em Frânces REER), dentro de algumas condições você pode pegar o montante acumulado e dar como entrada no seu primeiro imóvel e depois pagar deverá reembolsar seu plano em até 15 anos. É como se você tivesse pegando dinheiro emprestado de você mesmo.

Se nao me engano o limite e de ate C$ 20,000.00 por pessoa, se for um casal entao o valor maximo sera de C$ 40.000,00.

No final de tudo, além dos 5% mínimo, junte mais C$ 5.000,00 para pagar as despesas extras da compra do imóvel, como: notário; chaves (se for imóvel novo); mudança; inspeção (recomendado fazer por um engenheiro civil) e etc.

Bom, é isso. Espero ter ajudado e que este post esteja bem claro.

Fonte:
Steve (Istvan) Garai, PFP, STI
Affiliated Real Estate Agent
Group GO IMMO inc.
www.groupegoimmo.com

(*) Imóveis usados você não irá pagar as taxas: QST + GST (Frânces: TVQ + TPS) isso seria atualmente mais 12.5% do valor do imóvel.
(**) Pagos anualmente.